実は修繕積立金が少しでも貯まっているだけマシ！？

マンションを購入した場合、月々、支払うものとして

管理費、修繕積立金がありますが、中古物件を購入した場合に

本来、修繕積立計画に基づいて積立てられているはずの積立金が貯められていないものや、

そもそも積立計画もなく全く貯められていないマンションもあり

全体の4割が資金不足となっているという結果も出ています。

（マンション総合調査2008年度）

 

 

《目次》

１．修繕積立金とは

２．修繕積立金の金額

３．修繕積立金が足りないマンション

４．管理の良いマンションの維持のために修繕積立金はいくら必要か

５．修繕積立金を滞納していないことは購入前に判別できるのか

６．まとめ

 

 

１．修繕積立金とは

 

１－１

修繕積立金の必要性

 

マンションを購入した場合、将来的に快適な住居環境を確保して

資産価値を維持するため継続的に適切な修繕工事を行うことが必要になってきますが、

マンションの共用部の修繕工事は、10年、20年、30年といった

長期スパンで実施さえるものが多く修繕工事を実施する際には、多額の費用が発生してきます。

 

こうした多額の費用を修繕工事の実施時に一括で徴収することは、

区分所有者にとっては大きな負担となり、区分所有者間の合意形成が困難であるほか、

場合によっては、資金不足のため必要な修繕工事が実施できないといった事態にもなりかねません。

 

こうした事態を避けるために将来予測される修繕工事に要する費用を、

長期間にわたり計画的に積み立てていくのが、｢修繕積立金｣です。

 

このように、修繕積立金は、マンションを長期間にわたり、

良好な状態に維持してくために必要なものです。

 

なお、修繕積立金は、共用部について管理組合が行う

修繕工事の費用に充当するための積立金であり、

専有部分について各区分所有者が行うリフォームの費用は含まれてはいません。

 

１－２

修繕積立金の内容

 

一般にマンションの分譲段階では分譲事業者が、

長期修繕計画と修繕積立金の額をマンション購入者に提示しているのですが、

修繕積立金の月額が著しく低く設定されている例も見受けられます。

 

その結果、必要な修繕積立金が十分に積立てられておらず、

修繕費が不足するといった問題が生じているとの指摘もあったことから、

国交省のほうから｢修繕積立金に関するガイドライン｣が2011年4月に提示されました。

 

工事項目、修繕周期等の内容の例

 

※平成23年国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」より抜粋

 

 

２．修繕積立金の金額

 

２－１

築年数が古くなると修繕積立金は高くなるのか!?

 

築年数が古いマンションは管理費や積立金が高くなっている理由として、

新築マンションが管理費や修繕積立金が安いというよりも、

中古マンションの管理費や修繕積立金が

「異常なほど高額になっている!」というものが見受けられます。

 

実際に築20年以上の中古マンションの多くで、

高額な管理費や修繕積立金を徴収しているケースも目立ちます。

 

日経新聞の記事にも

 

・築20年以上のマンション修繕　積立金｢不足｣43％

・マンション調査　5割が積立金滞納

 

というものもありました。

 

また、築30年以上たったマンションの29.6％が、｢長期修繕計画なし｣

築4年未満のマンションでも管理費と修繕積立金を

滞納しているマンションは18.2％にのぼり

購入して直ぐのマンションでも滞納が始まるケースもあります。

（マンション総合調査：2008年度）

 

東京都の調査でもあったようですが、20年以上前に販売された分譲マンションの多くが、

販売数を増やすために管理費や修繕積立金を安く設定しているケースが多くありました。

目先の売上ばかりを優先したため、あのマンションよりも管理費や修繕積立金が安い！

なんてことをアピールする物件が多かったようです。

 

当然、修繕積立金などもギリギリのラインで計算していますので、

後になって修繕したいけど、資金が不足しているというマンションが急増しており、

そのしわ寄せが次の購入者に跳ね返ってくることになります。

 

これまで月々5,000円だった修繕積立金が、

一気に月20,000円になると言うケースも珍しくありません。

このような無計画だったマンションが後になってどうしようもなくなり、

修繕積立金の大幅アップに繋がってしまっているというのが現状なのです。

 

2005年以降に完成したマンションで修繕積立金制度自体がないマンションは

ゼロとなっていますが、長期修繕計画のないマンションは8.9％にのぼっています。

また、長期修繕計画に基づく修繕積立金の設定がされていない

マンションも20.9%あります。(マンション総合調査：2008年度)

 

２－２

修繕積立金の積立の仕方

 

｢均等積立方式｣と｢段階増額積立方式｣があります。

 

｢均等積立方式｣

長期修繕計画に基づく工事費の想定累計額を

その計画期間の月数で割って均等に積立てる方式です。

 

｢段階増額積立方式｣

当初の積立金を低く抑え、言って期間が経過するごとに値上げしていく方式です。

新築マンションでは｢段階増額積立方式｣の方が多くなっています。

 

理由としては、特に投資用マンションの場合などは、所有者（オーナー）によっては

将来、売却益を目当てに売却されることもありますので、

当初は低く抑えられて段階的に増額されていくものが一般的となっています。

 

 

３．修繕積立金が足りないマンション

 

３－１

修繕積立金が足りないとどうなるか

 

修繕積立金が足りないマンションは、

・共用部のメンテナンスがされないままにする。

・費用を｢一時金｣として一括で所有者から徴収して費用に充てる。

・管理組合で金融機関から借入れをして費用に充て、返済分を月々の積立金に上乗せする。

 

何れかになります。

 

３－２

共用部のメンテナンスがされない場合

 

・外観が汚れてくると・・・

美観を損ね、資産価値を下げますので、

売却の際には価格を下げないと売れないものなります。

 

・外壁が剥がれてくると・・・

建物に隙間が出来、水が入ってきますので、建物の躯体を傷め劣化を早める原因となります。

また、タイルが剥がれ落ちて通行人にあたるなど事故の原因にもなります。

 

・屋上やバルコニーの防水がされていないと・・・

雨漏りの原因になります。

 

・配管設備の老朽化・・・

漏水の原因になります。

 

・電気設備の老朽化・・・

見た目が悪いだけでなく、放電したり故障を早める原因にもなります。

 

３－３

管理組合で金融機関から借入れをして修繕をした場合

 

毎月の修繕積立金に借入分の返済も上乗せをしていく為、

積立金の値上げが出来ない場合は、次回の大規模修繕の際にも

再度、借入をしなければならず、いつになっても積立金が貯まらないままとなり

最終的には足りなくなってしまいます。

 

そうなるとマンション全体の掃除や植栽の手入れ、給排水の管理などの

管理費を削ることになる可能性もあり、

マンション管理の質にも影響を及ぼすようになってきて

資産価値の下落に繋がってきます。

 

 

４．管理の良いマンションの維持のために修繕積立金はいくら必要か

 

「マンションは管理を買え」と言われるように

物件の維持、管理はマンションを長期で維持していくには、重要なポイントとなります。

 

ここで管理に非常に大きな影響を与えるのが修繕積立金ということになります。

ここで先のマンションの修繕積立金に関するガイドラインの目安からしますと

200円×専有面積㎡が修繕積立金の目安といったところになってきます。

 

機械駐車場がない場合の目安

 

 

機械式駐車場がある場合の加算目安

 

※「長期修繕計画作成の手引き」((社)高層住宅管理業協会においては、修繕工事費はビット式と地上式との差は少ないことを前提に上記4種類の方式が掲載されております。「機械式駐車場1台あたりの修繕工事費はは、この手引きの「機械式駐車場維持保全資料」の20年間の累計費用の目安を月額に換算した数値(5円単位で表示)です。

 

※平成23年国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」より抜粋

 

 

５．修繕積立金を滞納していないことは購入前に判別できるのか

 

購入前に修繕積立金の滞納があるかを確認する方法としては、

購入前に対象物件の重要事項の調査報告書を確認させて貰うと確認が出来ます。

 

ただし、業者によっては大手の不動産会社でも契約前のお客様には、

開示を拒んだり、また重要事項説明の際には報告の義務もあるのですが、

購入者が素人であるのをいいことに報告をしない業者もいますので、

その場合は請求して確認させて貰うしかありません。

 

積立金が不足しているので一時金を徴収しなければならないような物件では

売れなくなってしまいますので、あえて隠したまま契約をしてしまい

後で気がついた時には手遅れになってしまわないようにしなければなりません。

 

結局、購入前の段階で修繕積立金が不足しているかどうかは、

教えて貰えないと分からないと言うことになります。

 

また、同様に管理費の滞納と言うことも考えられますので、

こちらも併せて確認が必要になります。

 

 

６．まとめ

 

｢マンションは管理を買え！｣とも言われるように

管理組合の意識が高くないと修繕積立金の滞納や管理費の滞納が多くなってきますが、

特に築年数が進んでいる物件ほど修繕積立計画がなかったり、

積立計画の金額が少なすぎて不足になっていたりするケースが多くリスクは高くなっています。

 

そのようなリスクを回避したいのであれば、新築マンションの方が

修繕積立金不足の可能性は低くなりますので有利であるかもしれません。

 

新築物件は、売主が業者であれば瑕疵担保責任がありますので

購入してから10年間は大規模な修繕による費用負担は考えにくく

また、入居時に修繕積立一時金というまとまった金額も払っていますので、

すぐに積立金不足になるリスクも低くなってきます。

 

特に中古マンションを購入する場合には、

修繕積立金が足りなくなるリスクを見抜ける人であれば問題ありませんが、

そうでなければ積立金が不足していたり

将来、不足してくることも考えておかなければなりません。