なんで「東京23区」ではなく「都心16区」が良いのですか？
よく ” 不動産投資は「東京」でやりなさい ” という会社は多いのですが
「東京23区」ではなく、何故「都心16区」なのか？
” 不動産は立地が重要 ” と言われている所以を紐解いてみましょう。
《 目次 》
１．東京23区 について
２．都心16区 について
３．まとめ
１．東京23区 について
少し昔に流行りましたが、
「山手線ゲーム」なるものを皆様はご存知でしょうか？
ある一人の方がお題を出して、参加者が一人一つ回答を言って
順番に回り、回答を誤ったり言えなかった方が負け、と言うゲームです。
試しに、ゲーム感覚で頭の中で「東京23区」を言ってみて下さい。
………
……
…
皆様、如何でしたでしょうか？
きちんと「東京23区」全ての区が言えましたでしょうか？
正解は
【都心エリア】
「港区」「千代田区」「中央区」「新宿区」「渋谷区」
【城南エリア】
「世田谷区」「目黒区」「品川区」「大田区」
【城西エリア】
「練馬区」「杉並区」「中野区」
【城北エリア】
「豊島区」「文京区」「板橋区」「北区」
【城東エリア】
「江東区」「台東区」「墨田区」「荒川区」「足立区」「葛飾区」「江戸川区」
以上、23区となります。
ちなみに
東京都の面積は、2,187平方キロメートル
に対して
東京23区の面積は、621平方キロメートル。
また、
東京都の人口は、13,271,006人(H26.7.1)
に対して
東京23区の人口は、9,077,177人(H26.7.1)
となります。
つまり、東京23区は
面積は東京都の約28.39％の大きさですが
人口は東京都の約68.39％も集中している
ということになります。
２．都心16区 について
先程までご説明していた「東京23区」に人口が集中している
ということはお分かり頂けましたでしょうか？
では、何故「東京23区」ではなく、「都心16区」なのか？
その理由は、前述の山手線ゲームが重要なポイントでもあるのです。
まずは、頭の中で「山手線の駅名」を全て言ってみて下さい。
………
……
…
皆様、如何でしたでしょうか？
きちんと「山手線の駅名」全て言えましたでしょうか？
正解は
「品川駅」「大崎駅」「五反田駅」「目黒駅」「恵比寿駅」「渋谷駅」
「原宿駅」「代々木駅」「新宿駅」「新大久保駅」「高田馬場駅」「目白駅」
「池袋駅」「大塚駅」「巣鴨駅」「駒込駅」「田端駅」「西日暮里駅」
「日暮里駅」「鶯谷駅」「上野駅」「御徒町駅」「秋葉原駅」「神田駅」
「東京駅」「有楽町駅」「新橋駅」「浜松町駅」「田町駅」
以上、29駅となります。
ちなみに
山手線の外回りは「品川駅」から「田町駅」への上記の順番(時計回り)であり
山手線の内回りは「品川駅」から「大崎駅」への順番(反時計回り)となります。
では、何故山手線が重要なポイントかと言いますと
一周35.4キロメートルの長さの路線内は
ほとんどが「都心エリア」と言われているエリアにあるのです。
「都心エリア」というのは
【千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区】
以上、5区のエリアのことを指しており
主に、日本の政治・経済・ビジネスなどの中心エリア
となっております。
よく言われている山手線の主要駅ですが
「東京駅」「品川駅」「渋谷駅」「新宿駅」「上野駅」
以上、5駅が主要駅とも言われております。
つまり、山手線の内側エリアであり
都心エリア5区というのは
” 人・金・物 ” の集積地となっているのです。
そして、「都心5区」に隣接するエリアを加えると
「都心16区」となるのです。(大田区だけは隣接していませんが)
他のエリアについてですが
「城東・城北エリア」として5区
【文京区・台東区・豊島区・江東区・墨田区】
以上、5区のエリアが隣接しており
主に、企業・商業・学業・観光業など一つ一つが高水準で密集しているエリア
となっております。
「城南・城西エリア」として6区
【大田区・品川区・目黒区・世田谷区・中野区・杉並区】
以上、隣接5区と大田区のエリアであり
主に、将来的な人口の増加・再開発・大学の都心回帰などによって
資産価値の上昇が見込まれるエリア
となっております。
つまり、「都心16区」とは
「都心エリア5区」の ” 人・金・物 ” の集積地を中心に
現在も将来的にも資産価値の高いエリアとなっております。
３．まとめ
前述致しておりますが
「不動産は立地が重要」
といわれている所以がお分かり致しましたでしょうか？
不動産投資は、「未来への投資」とも言えます。
今後の賃貸需要を推し量るためにも
「人口動態」「世帯動態」だけでなく
「駅力」「路線力」「開発力」なども含めた
” 人・金・物 ” の未来予想図にも注力を図りましょう。